Rize’de Eko Turizmde Yeni Dönem: 15 Dönüm Şartı Geldi Ancak Bu Şartları Yerine Getirmek Çok Zor

Rize’de ekoturizmde yeni dönem: 15 dönüm şartı geldi, çay-fındık bahçeleri yasaklandı! Sadece marjinal alanlarda, %10 yapılaşma ve 2 kat sınırı ile tesis yapılabilecek. Kat mülkiyeti ve devre mülk satışı ise tamamen yasaklandı. İşte tüm detaylar!

Rize’de Ekoturizmde “Altın Çağ” mı, “Sıkı Denetim” mi? İşte Yatırımın Yeni Yol Haritası!

Rize, yeşilin her tonunu barındıran coğrafyasıyla son yılların en gözde turizm merkezi haline gelirken; Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ile yerel idarelerin koordinasyonunda hazırlanan yeni ekoturizm plan hükümleri yürürlüğe girdi. Yeni kurallar, Rize’nin meşhur çay bahçelerini ve sit alanlarını betonlaşmadan korumayı hedeflerken, yatırımcılar için de oldukça seçici kriterler sunuyor.

1. İlk Engel: “Çay ve Fındık Bahçesi” Olmayacak!

Rize ekonomisinin kalbi olan tarım arazileri bu yönetmelikle koruma kalkanına alındı. Bir arazinin ekoturizm alanı ilan edilebilmesi için en kritik şart, o arazinin tarımsal niteliği.

Tapuda “Bahçe” Yazıyorsa İzin Yok: Tapu kaydında “çay bahçesi”, “fındık bahçesi” veya doğrudan “bahçe” olarak tescil edilmiş alanlar ekoturizm kapsamı dışında bırakıldı.

Sadece Marjinal Araziler: Tesisler ancak “marjinal tarım arazisi” olarak sınıflandırılan, yani tarımsal üretim yapılamayan, verimsiz topraklarda kurulabilecek.

Tarımsal Bütünlük: Arazi, çevredeki tarım alanlarının bütünlüğünü bozmamalı ve “Büyük Ova Koruma Projesi” sınırları içerisinde yer almamalıdır.

2. Dev Metrekare Şartı: 15 Dönüm Sınırı

Rize’nin parçalı ve küçük parsel yapısı göz önüne alındığında, yatırımcıyı bekleyen en büyük zorluk alan büyüklüğü.

Minimum 15.000 m²: Ekoturizm alanı belirlenebilmesi için uygulama öncesi toplam alanın en az 15 bin metrekare olması zorunlu.

Bölünemez Parseller: Bu alanlarda minimum ifraz (parsel ayırma) şartı 10.000 m² olarak belirlendi. Yani 15 dönümlük bir yeri küçük parçalara bölüp satmak imkansız hale getirildi.

3. İnşaat Koşulları: “Doğa ile Yarışmayan Mimari”

Yönetmelik, Rize’nin silüetini korumak için yapılaşmaya çok sert sınırlamalar getiriyor:

%10 Yapılaşma (Emsal 0,10): 15 bin metrekarelik bir arazinin sadece %10’u kadar inşaat yapılabilecek.

Kapasite Sınırı: Arazi 20 dönümden büyük olsa dahi, toplam inşaat alanı hiçbir koşulda 2.000 m²’yi geçemeyecek.

Maksimum 2 Kat: Binalar en fazla 2 katlı (Yençok: 2 kat) olabilecek.

Bodrum Kat Kısıtı: Sadece ana yapıda bir adet bodrum kat yapılabilecek ve bu kat sadece teknik servis/depo amaçlı kullanılabilecek; konaklama birimi yer alamayacak.

4. Güvenlik ve Sit Koruması: Taşkın ve Arkeoloji Sınırı

Rize’nin coğrafi riskleri de yönetmelikte unutulmadı. Tesislerin güvenliği için şu alanlar tamamen yasaklandı:

DSİ Taşkın Sahaları: Dere yatakları ve taşkın riski olan bölgeler ekoturizme kapalı.

Derece Bazlı Koruma: 1. ve 2. Derece Doğal Sit alanları ile 1. ve 2. Derece Arkeolojik Sit alanlarında hiçbir şekilde ekoturizm izni verilmeyecek.

Ulaşım Şartı: Tesis yapılacak arazinin mutlaka mevcut bir yol ağına cephesinin olması gerekiyor.

5. Ticari Garanti: “Daire Satışı” Yapılamaz

Bu yönetmeliğin en radikal maddelerinden biri, tesislerin konuta dönüşmesini engellemek:

Şerh Yasağı: Ekoturizm alanlarındaki konaklama birimleri üzerinde devre mülk, kat irtifakı veya kat mülkiyeti gibi haklar tesis edilemez.

Tek Bağımsız Bölüm: Tesis tek bir parsel ve tek bir işletme belgesiyle yönetilecek. İşletme ruhsatı alındıktan sonra 1 yıl içinde Kültür ve Turizm Bakanlığı’ndan “Turizm İşletme Belgesi” alınması zorunlu tutuluyor.

Özet ve Değerlendirme

Rize için hazırlanan bu yeni düzenleme, “vurgun turizmi” yerine “sürdürülebilir ekolojik turizmi” teşvik ediyor. Yatırımcıların artık sadece araziye değil, arazinin tapu niteliğine, sit durumuna ve yol bağlantısına da “dedektif gibi” bakması gerekecek. Rize’nin geleneksel taş-ahşap mimarisine uygun, doğaya saygılı projelerle bu zorlu süreçleri aşmak mümkün.

Arazi Seçimi ve Nitelik Şartları

Minimum Alan: Ekoturizm projesi yapılacak arazinin toplam büyüklüğü en az 15.000 m² olmalıdır.

Çay Bahçesi Yasağı: Tapu kaydında niteliği “Çay Bahçesi” olan yerlerde ekoturizm tesisi yapılamaz.

Fındık Bahçesi Yasağı: Tapu niteliği “Fındık Bahçesi” olan araziler proje dışıdır.

Bahçe Şerhi: Tapuda genel olarak “Bahçe” ibaresi bulunan yerler ekoturizm izni alamaz.

Marjinal Tarım Şartı: Arazi mutlaka “Marjinal Tarım Arazisi” (tarıma elverişsiz) olarak tescil edilmelidir.

Ekim-Biçim Engeli: Üzerinde aktif ekim-biçim faaliyeti yapılan araziler kapsam dışıdır.

Tarımsal Bütünlük: Proje, bölgedeki genel tarımsal bütünlüğü bozacak bir konumda olmamalıdır.

Büyük Ova Kısıtlaması: Arazi, “Büyük Ova Koruma Projesi” sınırları içerisinde yer almamalıdır.

Yol Cephesi: Proje alanının mutlaka mevcut bir ulaşım yoluna (ağ yolu) cephesi bulunmalıdır.

Taşkın Riski: Arazi, DSİ Taşkın Sahası içerisinde veya riskli dere yatağında olmamalıdır.

Koruma ve SİT Alanı Kriterleri

Doğal SİT Engeli: 1. derece Doğal SİT alanlarında kesinlikle izin verilmez.

Doğal SİT Sınırı: 2. derece Doğal SİT alanları da ekoturizm kapsamı dışındadır.

Arkeolojik SİT: 1. derece Arkeolojik SİT alanlarında yapılaşma yasaktır.

Arkeolojik SİT Sınırı: 2. derece Arkeolojik SİT alanları proje için uygun değildir.

Ekolojik Bütünlük: Tesisler, çevredeki doğal ekosistemle tam uyumlu ve bütünleşik olmalıdır.

Doğal Yapı: İnşaat sürecinde arazinin doğal yapısı ve topografyası bozulmamalıdır.

Yapılaşma ve Mimari Koşullar

Düşük Yoğunluk (Emsal): İnşaat oranı (Emsal) en fazla 0,10 olabilir (Arazinin %10’u).

Kat Sınırı: Binalar en fazla 2 kat (Yençok: 2) olarak inşa edilebilir.

Toplam İnşaat Alanı: Arazi 20.000 m²’den büyük olsa dahi, toplam inşaat alanı 2.000 m²’yi geçemez.

İfraz Şartı: Alan içindeki minimum ifraz (parselleme) sınırı 10.000 m² olarak belirlenmiştir.

Açık Alan Zorunluluğu: Toplam arazinin en az %30’u hiçbir şekilde yapı yapılmayacak “açık alan” olarak korunmalıdır.

Ada Bazlı Uygulama: Projeler parsel bazlı değil, ada bazında bütüncül bir planla yapılmalıdır.

Geleneksel Mimari: Yapılar Rize’nin yerel ve geleneksel mimari dokusuna uygun tasarlanmalıdır.

İklim Uyumu: Kat yükseklikleri bölgenin coğrafi ve yoğun yağışlı iklim koşullarına göre belirlenir.

Bodrum Kat Sınırı: Tesislerde en fazla bir adet bodrum kat yapılabilir.

Bodrumda Konaklama Yasağı: Bodrum katlar sadece servis ve işletme ihtiyaçları (depo, tesisat vb.) içindir; konaklama birimi yapılamaz.

Ayrı Yapılar: Konaklama birimleri ayrı yapılar halindeyse, bodrum kat sadece ana yapıda yer alabilir.

Hukuki ve Ticari Sınırlar

Satış Yasağı: Ekoturizm alanları üzerinde kat mülkiyeti tesisi edilemez.

İrtifak Yasağı: Birimler üzerinde kat irtifakı kurulamaz, ayrı ayrı satılamaz.

Devre Mülk Yasağı: Tesisler üzerinde devre mülk veya benzeri şerhe konu haklar kurulamaz.

Tek Bağımsız Bölüm: Tüm tesis tapuda tek bir bağımsız bölüm olarak kalmak zorundadır.

Kırsal Turizm Belgesi: Tesisler “Kırsal Turizm Tesisi” olarak belgelendirilmek zorundadır.

Başvuru ve Denetim Süreci

İlk Başvuru: Süreç, imar planını onaylamaya yetkili ilgili idareye başvuru ile başlar.

Kurum Görüşleri: Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü dahil tüm ilgili kurumlardan uygun görüş alınması mecburidir.

İşletme Ruhsatı: İnşaat sonrası yetkili idareden “İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatı” alınmalıdır.

Bakanlık Onayı: Ruhsat tarihinden itibaren 1 yıl içinde Kültür ve Turizm Bakanlığı’ndan “Turizm İşletme Belgesi” alınmalıdır.

Belge İbrazı: Alınan turizm belgesi, denetim için ilgili yerel idareye sunulmalıdır.

Sürekli Denetim: Plan hükümlerine uyum, yetkili idare tarafından düzenli olarak takip ve denetim altına alınır.

Eski Başvurular: 06.05.2022 öncesi başlatılan işlemler, belirli şartlar dahilinde eski yönetmelik kapsamında değerlendirilebilir.

Mekânsal Planlar: Tüm süreçler “Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği” çerçevesinde, profesyonel bir imar planı disipliniyle yürütülür.